Localizar Cláusulas Abusivas en su Hipoteca.

Le proponemos un ejercicio: Pasar la ITV de tu hipoteca y verificar si tienes cláusulas abusivas.
Necesitamos tu hipoteca (escritura de préstamos hipotecario) y un lápiz para marcarlas.

En primer lugar debemos tener en cuanta varios aspectos antes de analizar las hipotecas.

1.- Somos europeos. Eso es mucho más importante de lo que nos suponemos, ya que siempre podemos acudir al TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea) que defiende de forma feroz a los consumidores frente a las injusticias de los bancos.
Si no fuéramos europeos, los bancos en connivencia con el Gobierno, podrían (como nos parece en ocasiones) fallar sentencias a favor de los bancos, donde irán a trabajar los políticos al acabar su candidatura. Cuando pasa esto, Europa da la razón siempre al consumidor.
No lo olvidemos, ser europeo es una de las mayores ventajas para los consumidores.

2.- Una hipoteca o un crédito, es un contrato de Adhesión (o sea, un contrato no negociado, donde los consumidores no podemos elegir ni el interés, ni las condiciones…)
¿Dónde se ha visto a un consumidor en España decirle al banco o al notario cómo quiere la hipoteca?
Al ser de Adhesión la justicia europea es muy estricta, al saber que firmaremos lo que nos pongan (y más si es frente a un Notario que creemos que no nos hará firmar nada abusivo).
Pues bien, si una de esas cláusulas que nos “meten” sin consultar se considera abusiva, entonces es Nula.
Nula es que no existe, no existe esa cláusula por ser abusiva.

Ejemplo: el interés máximo permitido por Europa actualmente en interés incluso de demora es del 12%, si su hipoteca tiene más, al considerarse nula el interés es del 0%, ya que no existe cláusula de interés de demora, por abusividad de la misma.

Ejemplo: la ley dice que por lo único que un banco puede solicitar la cancelación anticipada de la hipoteca es por 3 recibos impagados, la gran mayoría de hipotecas firmadas en España antes del 2015 dicen “cancelación de la hipoteca y devolución total de la hipoteca con cualquier impago”. Cualquier impago no es lo que marca la Ley, por consiguiente es nula la Cancelación Anticipada.
Y el banco, por orden judicial, debe esperarse hasta que acaba la hipoteca (quizá 30 años) para volver a iniciar un proceso judicial.

Conociendo estos 2 puntos, entenderemos mejor por qué existen increíblemente 32 cláusulas abusivas de media en las hipotecas españolas (Según sentencia del Tribunal Supremo de Enero del 2016). Los bancos iban poniendo cláusulas y más cláusulas sin que el Banco de España (regulador perteneciente al Ministerio de Economía, osea al Gobierno) hiciera o dijera nada. La culpa es de todos los políticos, ya que estas cláusulas abusivas se crearon con el socialismo (no hizo nada) y siguen con los populares (no han hecho nada).
Lo único es que con los populares, los jueces han admitido que son abusivas, quizá haya menos manipulación ahora del poder judicial.

Y no olvides, que si tienes cláusulas abusivas, puedes o solicitar la devolución del dinero cobrado de más o paralizar fácilmente una ejecución hipotecaria en caso de impago y que el banco haya iniciado acciones judiciales para adjudicarse tu vivienda.
Pues bien, analicemos ahora desde el inicio de una hipoteca si la tuya es abusiva:

La escritura de un préstamo hipotecario.
Localizar Cláusulas Abusivas en su Hipoteca.

Conceptos generales:

Los contratos hipotecarios suelen tener una estructura parecida que varia según la entidad.
Las principales partes de un contrato son generalmente en ese orden:

• Parte expositiva de la escritura de préstamo hipotecario. Se identifica como préstamo con garantía hipotecaria o crédito hipotecario abierto del que se pueden ir haciendo disposiciones.
• Constitución de la hipoteca: la declaración de voluntad del dueño de la finca hipotecada en virtud de la cual ésta queda afecta al cumplimiento de la obligación de devolver el capital, además del resto de obligaciones previstas. La constitución de la hipoteca finaliza inscribiéndola en el Registro de la Propiedad.
• El capital, o lo que es lo mismo, cuánto dinero le presta el Banco.
• El plazo, o cuánto tiempo va a tardar en devolver el préstamo.
• El interés, o cuánto le cobra el Banco por prestarme el dinero.
  Interés fijo, variable, o ambos. Generalmente al inicio, el primer año, suele haber un período a interés fijo.
• La amortización anticipada: Pagar antes de tiempo puede ser rentable, en función del banco hay más o menos penalizaciones.
• Cláusulas relativas al procedimiento de ejecución: judicial o extrajudicial – ante notario-. Valor de tasación en caso de subasta.
• Las comisiones más usuales en los préstamos hipotecarios: Las comisiones previas son la de estudio y la de apertura, la comisión por subrogación de deudor, la comisión por modificación de condiciones, la comisión por reclamación de posiciones deudoras, la comisión por amortización anticipada, la compensación por desestimiento y la comisión por riesgo de tipo de interés, intereses de demora, o cuando uno se retrasa en el pago ( se le superpone cobro por saldo deudor impagado)
• Toda otra clase de gastos y obligaciones para el deudor: tasación del inmueble hipotecado, inscripción de la escritura de préstamo hipotecario ( notaría, gestoría para la tramitación y Registro de la Propiedad, gastos como el otorgamiento de escrituras de aclaración, modificación o subsanación, gastos de cancelación de la hipoteca, gastos de conservación del bien hipotecado en el tiempo y los gastos que origine la ejecución de la hipoteca encaso de impago, seguro contra el riesgo de daños e incendios y seguro de vida de la parte deudora.

Y ahora, a las cláusulas más habituales:

Hay cláusulas económicas (me han cobrado de más y solicito la eliminación y devolución de las cantidades cobradas de más) o aquellas que siendo abusivas solo nos sirven para reclamar en caso de que el banco inicie un proceso de embargo, ya que podremos alargar eses proceso muchos años al haber firmado el banco cláusulas abusivas a sabiendas de que estaban fuera de normativa.

CLÁUSULA SUELO

Cuando firmó la hipoteca “variable” le dijeron que el interés dependía de la suma  EURIBOR o IRPH o del diferencial que te aplicaban.
No le dijeron que si esa suma pasaba por debajo de x%  pagaría siempre como mínimo ese x% mientras el interés estuviera por debajo.
Claro, usted no se leyó lo que firmaba, el Notario no lo específicó.
Pues busque ahora en su contrato algo así, en la parte que habla de las condiciones económicas:

“No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual MÍNIMO aplicable en este contrato será del X,XX %”. Bueno

REDONDEO AL ALZA

Consiste en establecer en los prestamos hipotecarios cláusulas por las que el banco fija un redondeo sólo al alza a la hora de calcular los intereses:

• Si la suma del tipo básico de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un cuarto de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeara al múltiplo superior para que dé como resultado puntos enteros (1), medios puntos (0,50) o cuartos de punto (0,25).
• Con la clausula de redondeo al alza, se refuerza la posición del banco mediante la recepción de unos ingresos sin dar a cambio ningún servicio. El Tribunal Supremo declaró estas cláusulas abusivas por causar en perjuicio del consumidor un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que se derivan del contrato.

CLÁUSULA DE ANATOCISMO.

El anatocismo está aceptado en el ordenamiento jurídico civil español como la acumulación de intereses ya devengados con la finalidad de producir nuevos intereses desde que son judicialmente reclamados ( artículo 1109 Código Civil) aunque es exigible el pacto expreso y su conocimiento entre las partes. Esta cláusula, conocida también de capitalización de intereses, supone que los intereses ya vencidos y no pagados se suman al capital y incrementan nuevamente los intereses. Es decir, cuando un deudor no paga la totalidad o una parte de la cuota que le corresponde en un determinado período, incluso por pacto escrito pero sin conocimiento de la cláusula, la cantidad dejada de pagar se suma al capital prestado y pasa a formar parte del total sobre el que se calculan los nuevos intereses. Este es el método por el que la financiera UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) ha sido denunciada numerosas ocasiones por esta práctica.

En junio de 2014 la Audiencia Provincial de Alicante dictó la primera sentencia en la que se anulaba un pacto de anatocismo, aunque puede ser recurrida ante el Tribunal Supremo. Por otro lado, la reforma de la Ley Hipotecaria que se realizó en 2013 prohibía este tipo de pactos, pero la sentencia de Alicante declaraba su nulidad en hipotecas constituidas con anterioridad a la publicación de dicha reforma.

En la sentencia, la Audiencia de Alicante observaba una infracción de las condiciones de contratación porqué consideraba que esta cláusula había sido incluida por la entidad bancaria de forma “muy encubierta”, ya que estaba separada de las cláusulas financieras “sin título ni advertencia entre un conjunto de apartados distintos que hacían que aquel pacto de anatocismo quedara enmascarado diluyendo la atención del consumidor”.

COMISIONES POR RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS.

Le cobran entre 18 y 30 euros cada vez que se produce.

Vulnera la normativa que regula las relaciones entre entidades de crédito y sus clientes según lo previsto en la norma Tercera, apdo.3º de la Circular del Banco de España 8/1990 y el Número Quinto de la Orden Ministerial de 19 de diciembre sobre Tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información clientes y publicidad. Cabe recordar que el Servicio de Reclamaciones del Banco de España reitera en su Memoria que las comisiones de este tipo no responden a servicio alguno prestado a los clientes, siendo abusiva su aplicación automática.

El banco deberá justificar que el cobro este vinculado a la existencia efectiva de gestiones de reclamación realizadas al cliente ( por ejemplo: el envío de una carta de reclamación generada automáticamente por ordenador no justificaría esta comisión). Es nula la cláusula que imponga gastos por servicios no efectivamente prestados o por servicios que sean inherentes a la concesión o administración del préstamo.

COMISIONES POR MANTENIMIENTO DE LA CUENTA DONDE SE COBRA LA HIPOTECA.

¿Le cobra su banco por el mantenimiento de la cuenta de la hipoteca? pues es abusivo, esa cuenta no puede tener mantenimiento, si no existiera esa cuenta el banco no le puede cobrar la hipoteca. Se entiende que al ofrecer una hipoteca ese coste debe estar incluido en el interés a pagar.

INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS y/o USUREROS

El fin indemnizatorio del interés de demora comprende el resarcimiento por la falta de percepción del interés remuneratorio pactado. Por su cuantía la indemnización es desproporcionadamente alta cuando supere 3 veces el interés legal del dinero. Es utilizable el Auto del Juzgado de Primera Instancia de Arrecife nº 4 en contrato de préstamo hipotecario siendo la entidad Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) con interés de demora del 19%, y el Juzgado entendió que tal condición resultaba usuraria (Ley Azcárate de 1908) anulando no solo la ejecución, sino también la hipoteca.

VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO DE ALGUNA CUOTA”…

no obstante el plazo pactado, se producirá su vencimiento anticipado, con facultad correlativa de la entidad financiera de exigir, con ejecución hipotecaria, cuanto se le deba por principal y accesorios, si la parte prestataria no paga puntual y exactamente conforme a lo pactado los intereses y las cuotas globales de amortización e intereses, o el impago parcial de una sola cuota”
Esta dice que si en alguna ocasión no pagas un mes o más, tienes que pagar todo lo que debas del resto de la hipoteca y intereses. Es la cláusula que hacen servir para llevar adelante la ejecución hipotecaria.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea dijo en su Sentencia de 14 de Marzo de 2013: NO!
No puede ser que por dejar de pagar unas pocas de cuotas en un préstamo se le pueda exigir a esta persona que pague todo de golpe.

Esta sentencia provocó una reforma legislativa del gobierno para que el Banco pueda reclamar todo lo que le debes antes de plazo por lo que ahora se exige al Banco para poder “vencer anticipadamente su préstamo” que espere a que impague al menos 3 cuotas.
Existen ya cientos de sentencias que confirman como cláusula abusiva se haya o no aplicado en una ejecución hipotecaria, se declara nula la cláusula y hay sobreseimiento de la ejecución hipotecaria.

VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCENDIO, O POR ALQUIILAR LA VIVIENDA, O POR DEPRECIACIÓN DEL VALOR DEL INMUEBLE, O POR NO TENER UN SEGURO CONTRATADO CON EL BANCO…

Vencimiento anticipado por parte del prestamista por incendio de finca, cuando en la estipulación le obliga al prestatario a suscribir un seguro precisamente de incendios. Se puede recurrir como en el caso anterior.
Idem al resto de vencimientos anticipados abusivos.

LOS AVALISTAS

Los avalistas, muchas veces los padres o hermanos, suelen ser machacados por las entidades financieras que no tienen ningún reparo en acaparar todas las propiedades y sueños familiares, con absoluto desprecio por la tercera edad.

Y muchas veces incluso, firman creyendo ser avalistas y en las escrituras aparecen como cotitulares. (más abusivo imposible).

Las hipotecas han sido titulizadas masivamente por lo que si un crédito se empaqueta en un fondo de titulización este nunca hace referencia a los avalistas, por lo que esa venta-cesión del crédito supone el fin de la persecución del mismo. En los folletos de emisión de las titulizaciones los cedentes de los créditos- los bancos- citan que se quedan con las prestaciones accesorias pero luego no pone que créditos están avalados o no. Si se descubre la titulización usted puede reclamar la extinción del aval.

Igualmente, hay que observar la renuncia a la cláusula de excusión, por la cual el acreedor puede en un sólo procedimiento ejecutivo ir a por los bienes del avalista o fiador, sin haber agotado todos los del deudor hasta el final. Está cláusula podría ser considerada abusiva en tanto se hace sin conocimiento pleno del fiador.

RENUNCIA AL FUERO PROPIO

Ejemplo :
“…Con renuncia expresa de cualquier otro fuero que pudiera corresponderles , las partes se someten expresamente a los juzgados y tribunales de…., para la resolución de cuantas cuestiones y controversias pudieran surgir en relación al presente contrato…”

O sea, la cláusula obliga a renunciar a los juzgados del propio domicilio aceptando el sometimiento a los juzgados del lugar designado por la entidad bancaria. imposición al cliente de la renuncia de elegir el fuero que le pudiera corresponder por ley.

ORDEN DE IMPUTACIÓN DE PAGOS

Se establece un orden totalmente contrario al establecido en los arts. 1172,1173 y 1174 del Código Civil.

Esta cláusula le permite al banco imputar los cobros- pagos- a los conceptos que desea. Es necesario probar que no se ha negociado ni estaba enterado el deudor. La cláusula permite que la imputación de pagos se realice por el acreedor en todo caso, en lugar del deudor, como disponen las reglas generales del Código Civil (en los arts. 1172,1173 y 1174 del Código Civil).

Sin embargo sin razón alguna en este contrato se ha dispuesto lo contrario. Quien decide no es el deudor, sino el acreedor, es decir, en vez de imputar el pago primero a la amortización del principal y luego a intereses ordinarios, gastos, impuestos, intereses de demora y comisiones, se fija el orden inverso, que beneficia a la entidad bancaria, pues siempre quedará más capital pendiente de amortizar. Esta cláusula es abusiva por privar de derechos al consumidor.
Muchos hipotecados han visto como una entrada de dinero en la cuenta -por ejemplo, ayuda pública- desaparece como cobro de la deuda acumulada. El banco no puede imputar ese dinero a intereses u otros conceptos. Debería ser por capital y, por lo tanto, debe hacerse un cálculo basado en la disminución del capital.

CLÁUSULA IRPH

El IRPH, es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecario, esta cláusula tiene una escritura variable según las cajas pero esta sería una escrita en una hipoteca de Catalunya Caixa:”… el tipo de interés nominal aplicable…será el resultado de incrementar con un diferencial el porcentaje publicado por el Banco de España como referencia oficial bajo la denominación de -Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de cajas de Ahorro… o bien en caso de dejarse de publicar sería … sustituido por …. -Tipo Activo de Referencia de las Cajas de Ahorro- indicador CECA tipo ACTIVO-…”

Este índice tiene tres modalidades del mismo:

•     IRPH del conjunto de entidades; el que nos interesa.
•     IRPH de bancos.
•     IRPH de cajas de ahorros.

Mediante la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, desde el 1 de noviembre de 2013, el IRPH Bancos y el IRPH Cajas de ahorros es eliminado (Disposición Transitoria decimoquinta de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre), habiendo aplicado las entidades bancarias diferentes soluciones al conflicto (aplicar el último índice publicado y por tanto pasando a tener un alto índice fijo, aplicar un interés más elevado al del mercado, pasar a aplicar el IRPH entidades, ..).  desde esa fecha, su hipoteca quedaría así:

• Si su hipoteca no tenía un índice sustitutivo se le aplicará el IRPH entidades
• si su hipoteca tenia previstos otros índices se le aplicaría estos, que según la escritura, pueden ser EURIBOR, el IRPH Entidades o un tipo fijo. Pero en caso de duda será IRPH entidades.
• En resumidas cuentas, lo que debe hacer es anular la cláusula o condición general de la contratación que lo establece y, algo muy interesante, solicitar la devolución de las cantidades que se han pagado en concepto de intereses adicionales a causa del IRPH, una media de 2.000 euros al años desde que ese está pagando.

Incluso es demandable el Euribor…

MOTIVOS DE OPOSICIÓN POR LA DETERMINACIÓN Y MANIPULACIÓN DEL EURIBOR

Importantes irregularidades en la determinación del Euribor llevaron a la Comisión Europea a abrir un expediente para investigar las presuntas irresponsabilidades cometidas por las entidades bancarias en su confección, tal como se expresa en el Memo 11/711 de 19 de octubre de 2.011.

El Euribor es….. ¿se lo ha preguntado? ¿sabe la respuesta? El Euribor no es nada, la referencia de millones de hipotecas de este país, sencillamente no existe…. todo él es una clausula abusiva.

El trabajo de investigación jurídico-financiero ha permitido descubrir el enorme engaño que hay detrás de este índice de referencia, PRIVADO, que mide el tipo de interés en que los bancos se prestan el dinero en el interbancario, también un MERCADO PRIVADO. Pero claro, si se supone que se mide la media en que los bancos se prestan dinero y desde la crisis el interbancario esta seco o da cero.

Desde el momento en que el EURIBOR esta manipulado y no tiene ninguna base matemática, la única posibilidad que se nos ocurre es que coteje el euribor del Banco de España con el que el banco le cobró en el momento de cada revisión. Puede pedir al banco qué datos han tenido en cuenta para el cálculo o bien un cuadro de amortización de la hipoteca con todos los datos.

CESIÓN DE CRÉDITO. titulización.

Renuncia al derecho a ser notificado como deudor en caso de cesión del préstamo. En otras palabras que su préstamo se vendió – se titulizó– pero usted no se entera y el banco continua como si fuera el propietario de la deuda. El Tribunal Supremo declaró abusiva esta cláusula el 16 de diciembre de 2009 y actualmente se encuentra en la mesa del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para decidir por una cuestión prejudicial planteada por un Juzgado de Vigo.

Además si se ha vendido a un fondo buitre (tipo Anticipa) se puede solicitar el Tanteo y Retracto e igualar la compra del crédito (muchas veces con un 70% de descuento sobre la deuda). Ya hay sentencias al respecto.

Comisiones apertura y estudio del crédito hipotecario

Las Comisiones de apertura y estudio son abusivas porqué son de adhesión (si no aceptas no hay hipoteca). En el caso de clientes regulares del Banco serían un robo pues el banco conoce la posición solvente del cliente. El BdE (Banco de España) no las contempla como abusivas:

• Comisión de estudio: Remunera a la entidad bancaria por las gestiones y análisis que debe realizar para verificar su solvencia y los términos de la operación solicitada. Suele cobrarse como un porcentaje sobre el importe solicitado. En caso de que la entidad no le conceda el préstamo, no le podrá cobrar esta comisión, pero sí  podría exigirle los gastos que haya tenido que pagar por la intervención de otras personas o empresas, siempre que lo haya pactado con Vd. previamente.
• Comisión de apertura: Remunera a la entidad bancaria por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados. Esta comisión suele ser, un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación, y para el caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio.

La consulta o inscripción de operaciones financieras – una hipoteca- de los deudores se suelen consultar en los ficheros de la CIRBE -central de riesgos del Banco de España-  y ASNEF.- Asociación Nacional de Establecimientos Financieros – lista morosos que es de consulta exclusiva de empresas. Son operaciones normales de los agentes financieros, son su negocio, son gastos que no pueden ser transferidos al cliente sin negociación previa ni conocimiento.

Cláusula por Comisiones por cancelación anticipada, desistimiento o riesgo de interés. (*)

El BdE explica estas comisiones con estas palabras:

• Por cancelación o amortización anticipada parcial o total. Al igual que en la cancelación o amortización parcial, remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo.
• La comisión de amortización anticipada y la comisión/compensación por desistimiento (total o parcial ambos, subrogatorios o no subrogatorias), son lo mismo en concepto por el que le cobran una comisión sobre la cantidad cancelada. Vamos que paga porqué el banco no pudó exprimirlo a gusto. Desde la ley (Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario en su capítulo IV artículos 7,8,9) a la amortización le llaman desistimiento por amortización y esta regulado por ley. Por lo tanto, los contratos anteriores al 2007/12/09 tienen una legislación y los posteriores otra. Antes las comisiones por amortización eran libres y el banco cobraba lo que le daba la gana.
• La compensación por riesgo de interés, será el pactado con la entidad, aunque sólo se cobrará si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

CLÁUSULA 360/365 DÍAS

En esta cláusula el banco inventa para sus cálculos que el año tiene 360 días (30×12) en lugar de 365 o 366 en bisiestos. La idea es que cada día paga unos intereses dependiendo del tipo de TAE o interés que firmó. Por ejemplo si firmó un interés del 5% se divide 5/360 paga un 0’0138. Pero resulta que el banco no le cobra a razón de 30 días todos los meses sino que lo días que tienen 31 le cobran uno más. Cada año le birlan 5 días de intereses de más multiplicado por los años de vigencia del préstamo…. es dinero.

La TAE QUE INDICA LA HIPOTECA NO ES REAL, ES MÁS ALTA.

La Tasa Anual Equivalente (TAE) representa el coste real de un préstamo en porcentaje del capital prestado e incluye, además del interés aplicado al préstamo, el plazo de la operación y otras comisiones y gastos asociados directamente al mismo que encarecen el resultado final. Hablemos de este galimatías.

• TIN.- Es el Tipo Interés Nominal o interés nominal es el interés “genérico”pagado por períodos distintos a un año. pero en general las operaciones financieras son siempre en interés compuesto. Por ejemplo, si se quiere contratar un depósito a 3 años con un TIN al 15% por un valor de 1000 € a los 3 años se obtendrían 150 €. Pues no! porqué está haciendo un cálculo de interés simple, no compuesto. No es cierto que se obtiene un 5% anual (15%/3 años). La razón es que al finalizar el año, con un interés del 5% anual, al capital inicial se debe sumar los intereses y el resultado es 1050,00€. Por lo tanto el segundo año el capital sobre el que se calcula el interés es mayor. Por eso se inventó… la TAN y la TAE
• TAN. Es la Tasa Anual Nominal.  Para el caso que nos ocupa sería con un interés del 5% anual, al finalizar el primer año tendríamos 1050,00 € (1000×1,05) –1,05= tanto por uno-, por tanto, al final del segundo año tendríamos 1102,50 € (1000×1,05²) y al final del tercero 1157,63 € (1000×1,05³) .
• TAE. Tasa Anual Equivalente. La TAE lo que hace es añadir a la TAN las comisiones que encarecen en nuestro caso el crédito hipotecario y anualizarlo todo para que nos permita comparar. Su contrato fija una TAE para toda la vigencia. Si el banco modifica las comisiones o añade otras está modificando laTAE. El Banco de España fijó la TAE precisamente para ceñir los pagos a esa TAE y evitar desviaciones abusivas. Si no hay comisiones etc la TAN y la TAE coinciden.

¿Cómo sabe que el banco está aplicando la TAE pactada? La TAE varia respecto de la TAN sobre todo en las comisiones. Esas comisiones son aquellas que debe pagar cuando subscribió el préstamo ( le detallamos la mayoría que puede que haya pagado de todas las clases o no) :

• GASTOS EN ORIGEN: comisión de estudio y comisión de apertura, apertura cuenta …
• GASTOS PERIÓDICOS: seguro de vida anual y/0 del continente, seguro de protección de impagos, comisión tarjeta de crédito obligatoria…

Ahora vamos a la letra pequeña. Necesita ser un experto financiero para saber en todo momento como le están levantando la camisa. No es el caso del común de los mortales. Si en lo largo de la vida del crédito estos gastos varían le están haciendo variar la TAE. Cómo la TAE la fijó el Banco de España para evitar abusos, ahí tiene el primer frente de guerra con la entidad financiera.

Los gastos de constitución del crédito hipotecaria restan al capital prestado, es como si se pagarán a lo largo de la vida útil (un préstamo de 100.000€ a 240 meses con 1000€ de apertura en realidad le prestan 99.000 pero devuelve 100.000+intereses). Cuando le hacen una revisión usted debería tener en cuenta que parte de esas comisiones ya la ha pagado para recalcular la TAE que le cobran.