12 preguntas y respuestas para ti si no puedes pagar tu hipoteca

Se calcula que más de 4 millones de hipotecas no se pagan con puntualidad en España.

Igual que hemos rescatado a los bancos, la solución sería bajar las cuotas mensuales a los clientes, pero los bancos no quieren que el resto de hipotecas que sí se pagan bien, motivados por el efecto boca oreja, soliciten también bajar sus cuotas y los bancos facturen menos de la mitad cada mes, lo que por otro lado sería la quiebra inminente de varios bancos.

Es increíble que hoy en día, para defender tus intereses debas acudir a un despacho profesional, y no puedas negociar con el director de tu banco.

La mejor solución para llamar la atención, aunque parezca drástica, siempre que realmente no puedas vivir y pagar las cuotas es no pagarla, de esta manera daremos a conocer al banco de primera mano que es real que no podemos con la deuda.

Analiza tu hipoteca, quizá lo mejor sea entregar la vivienda por la deuda, o pelear con el banco por las cláusulas abusivas y conseguir descuentos de tu deuda.

Te explicamos algunas posibilidades…

1. ¿Puedo pedir una ampliación del plazo o reducción si no puedo pagar la cuota de la hipoteca?

En función de los años que se lleve pagando la hipoteca, la entidad propondrá una u otra solución.

La mejor opción, antes de dejar de cumplir con las cuotas, es acudir al banco donde se tiene contratada la hipoteca y hacerles saber la situación para intentar llegar a un acuerdo. Existen varias alternativas, aunque las más recurrentes son la ampliación del plazo del préstamo y la aplicación de un periodo de carencia total o parcial.

Ambas fórmulas suponen que a través de intereses se vuelva más cara la hipoteca y endurecimiento de las condiciones, por lo que recurrir a ellas debería ser en una situación de extrema necesidad y puntualmente. Si existen otros créditos, además del préstamo, podría proponerse la reunificación de deudas.

2. ¿Cuánto tiempo puedo dejar de pagar las cuotas de la hipoteca sin que el banco me penalice?

El momento en que el hipotecado pasa a ser llamado “moroso” y su crédito “dudoso” es tras el impago de tres recibos consecutivos y se pone en marcha un proceso externo de gestión de cobros, acudiendo a empresas externas, que serán las que adviertan al hipotecado de lo que podría pasar si no cumple con los pagos.

Pero los intereses de demora se activan desde el primer día de retraso en el pago.

Lo habitual es que cuando no se puede pagar porque la cuenta no tiene fondos, se reciba un aviso, oficial ( por carta) o tan informal como una simple llamada.

3. ¿Qué penalización tendré si no pago la cuota de la hipoteca?

Desde el primer día que no se cumple con la hipoteca, se activan los intereses de demora. Éstos quedan fijados por el banco en las condiciones del préstamo y superan, en la mayoría de los casos, el 20%. Legalmente, cualquier interés por encima del 12% está considerado usura, y se considera cláusula abusiva y por consiguiente nula en pleno derecho, con lo que la deuda debería seguir al 0% de interés al descubierto una vez presentada la oposición judicial.

Por otro lado, está la comisión por reclamación de la deuda, que se aplicaría cada vez que el banco emite una notificación oficial de impago.

El deudor también suele asumir en la mayoría de los casos el 20% de las costas y gastos del procedimiento. Ante la posibilidad de tener que dejar de cumplir puntualmente con la hipoteca por imposibilidad, recomendamos anticiparse, dado que los cargos adicionales a los que habrá que hacer frente se multiplican.

4. ¿Puedo hacer el pago con bienes?

Sí, pero solo tras la subasta del inmueble, cuando el importe obtenido de la misma no sea suficiente para pagar lo reclamado. Al activarse la garantía personal, la entidad puede proceder a embargar los bienes del hipotecado hasta cubrir la totalidad de la deuda, desde cuentas corrientes y salarios hasta coches y otras viviendas. Igualmente, los avalistas responderían con sus bienes.

5. ¿A partir de qué mes puede el banco quedarse con mi piso si no pago?

Se podría decir que desde el momento que se firma la hipoteca, el piso es del banco.

Sólo será nuestro en el momento si se termina de pagar la hipoteca y se cancela la misma.

No obstante, será tras la subasta del inmueble cuando el banco se adjudique el inmueble y éste pase definitivamente a manos de la entidad.

6. ¿Puedo pedir otro crédito para pagar la hipoteca?

Es posible, pero nada recomendable. La desesperación nos puede hacer ver esta alternativa como una solución, pero es realmente complicado que una entidad preste dinero en este contexto, ya que nos vería como potenciales morosos, además, entraríamos en una espiral de endeudamiento constante, teniendo no solo que responder por la hipoteca, sino también por el capital, intereses, comisiones, etc. Del nuevo crédito.

7. ¿Puedo vender mi piso si tengo cuotas pendientes de pago?

Sí, es posible. Si después de valorar una rebaja en la cuota, seguimos sin poder enfrentar los pagos, antes de que tenga lugar la subasta se puede poner en venta el inmueble con el fin de obtener una cantidad mayor a la que podría obtenerse tras la subasta.

El mínimo por el que se tendría que poner a la venta es la cantidad de la deuda que hay que saldar. Si se quiere poner un precio menor, habría que planteárselo al banco.

Lo ideal sería obtener con la venta dinero suficiente para cumplir, tanto con la deuda pendiente como con los intereses acumulados por el impago.

8. ¿Puedo decidir yo entregarle el piso al banco y liberarme así de las deudas?

Esa figura se llama dación en pago y está recogida en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria. Para aplicarla, debe haberse pactado con anterioridad, incluyéndola en la escritura de constitución de la hipoteca. Si bien el banco podría aceptar esta forma de pago de la deuda a posteriori, depende completamente de su voluntad.

Las hipotecas en España tienen una garantía personal, por la que el deudor responde de forma personal e ilimitada con todos sus bienes presentes y futuros. Si al acudir a subasta no se cubre todo lo que debe, el hipotecado tendrá que seguir pagando hasta saldar por completo la deuda.

9. Si el banco se queda con mi piso, ¿puedo llegar a un acuerdo con ellos y ocuparlo en régimen de alquiler?

Se propone en el Código de Buenas Prácticas que tras la adjudicación del inmueble al banco, se baraje la posibilidad de que deudor habite la casa como inquilino, lo que evitaría el desahucio y ayudaría a evitar el embargo de otros bienes, ya que el banco podría ir cobrando la deuda pendiente tras la subasta de la mensualidad de alquiler. Pero el banco, de nuevo, tiene la última palabra, aunque el obstáculo vuelve a ser el mismo: ¿Si no se tenía suficiente para pagar la cuota de hipoteca, quién garantiza que un arrendamiento sí?

10. Una vez el banco se ha quedado con mi piso, ¿existe un plazo de tiempo?

Cuando se recibe la notificación de ejecución hipotecaria, ya sea judicial (cuando el banco presenta la demanda ante un secretario judicial en un juzgado) o extrajudicial (cuando el banco acude a un notario), se le da al deudor un plazo, bien para pagar la deuda o para alegar, y posteriormente, el banco pedirá al Registro de la Propiedad un certificado de cargas de la vivienda. Acto seguido, fijará la fecha de la subasta del inmueble.

Por muchas injusticias que presente el sistema, hasta que no se adjudique la vivienda a la entidad o a un tercero, la vivienda en subasta pública, el deudor podrá liberar el bien ejecutado pagando la deuda principal, intereses y costas la subasta.

11. ¿Cómo funciona el procedimiento de ejecución hipotecaria?

Desgraciadamente hay muchas familias que han descubierto, de la peor manera posible, que en España la dación en pago es la excepción, no la regla.

Cuando no podemos pagar las cuotas mensuales, a partir del tercer impago, la entidad financiera puede iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, proceso judicial que acaba en subasta y en el desahucio de la familia.

En caso de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, se cogerá el 70% del valor de tasación de la misma a efectos de subasta aunque no siempre coincide con la tasación oficial (a veces es menor).

Ese 70% de la tasación deberá cubrir en este caso tu primera carga hipotecaria, que precisamente es por la que te están ejecutando. Si hubiese un remanente de capital favorable, servirá para cubrir a los otros acreedores por orden de inscripción en el Registro de la Propiedad.

En caso de que no exista capital para cubrir ni la total deuda ni el resto de cargas, directamente el banco se adjudicará la vivienda en ejecución hipotecaria, asumiendo todas las cargas que la misma tenga inscritas y que provengan de otros acreedores.”

12. ¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?

Es aquella cláusula que se encuentra plasmada en el préstamo hipotecario, y que permite al prestamista (ya sea particular, banco o entidad financiera), dar por vencida la totalidad de la deuda o préstamo, con anterioridad al plazo acordado, en el momento en que el deudor incumple su obligación de pago de parte del capital o de los intereses del préstamo.

Es decir, es nada más y nada menos, que la única cláusula contenida en el contrato de hipoteca, que permite, ante el impago de una parte de la deuda, interponer el temido procedimiento de ejecución hipotecaria.

En muchas hipotecas, por no decir en todas aquellas celebradas con anterioridad a la Ley 2/2013 de 14 de mayo por la que se hizo una “leve” reforma en materia hipotecaria, la cláusula de vencimiento anticipado establece que, el impago de una sola cuota faculta al prestamista para dar por vencido el préstamo y exigir la devolución de la totalidad, a través precisamente, del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Este año 2017, El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha fallado contra las cláusulas de vencimiento anticipado de las hipotecas, al recoger que pueden ser anuladas si así lo considera un juez, incluso si estas no han sido aplicadas.

El TJUE recuerda que la legalidad del plazo de un mes que establece la legislación española es contrario a la normativa comunitaria, puesto que no permite garantizar que los consumidores puedan aprovechar plenamente el plazo y, por supuesto, “ejercitar efectivamente sus derechos”.

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